中海、保利、萬科這樣做車庫,一年省出幾百億,顏值還很高!

2019-01-09 11:48:58

來源:明源地產研究院(ID:mydcyjy)


地下車庫建造規模普遍占項目總規模的25%至30%左右,在講究成本優化的今天,對地下車庫進行成本控制

可以說是重中之重。


標桿房企有一套自己的獨門秘籍,做好地下車庫優化,一年省幾百億不是問題。不過實踐上,曾聽不少地產

人有疑問,自家房企對標標桿房企的做法,效果卻沒那么好。比如車庫單車位面積一般在30-40平方米,標

桿房企如萬科可以逆天做到26平方米,某房企也盡量優化面積,卻遭客戶吐槽地庫規劃不合理、行車不方便。 


標桿房企在剛需改善樓盤下了怎樣的功夫,讓地下車庫節本又增效?一是有以客戶需求為核心的規劃理念,

剛需改善盤重實用,豪宅盤重體驗,兩者不用一套方法去開發;二是有全流程成本控制的思維方式,從項

目前期規劃開始,地庫的基本設計開始介入;三是地庫優化方向懂得“借勢”,和自家的樓盤實際相協調配合。


今天就來詳細盤點下剛需改善樓盤應該如何優化地下車庫,解析標桿房企優化那些訣竅。

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地產人想必看過不少行業文章,比如萬科保利龍湖萬達這么做地下車庫,一年能省幾十個甚至幾百億。數字

看著夸張,但是明源君在這里告訴你,地庫做好,能省下的成本絕不是一個小數字。

 

單車位面積是檢驗地庫停車效率的最直觀數據,單車位面積是地下車庫總面積/總停車數。某標桿房企對單

車位面積有這樣的標準,純車庫區要做到26平方米/輛,有人防的車庫區到30-32平方米/輛。

 

而關于造價,普遍情況下,地下一層造價2500元/㎡;地下二層造價3000元/㎡;人防地庫比普通地庫造

價多500元/㎡。

 

那么可以算這么一筆賬,住宅樓盤地下車庫按照規定需要車位1500個,一般房企的單車位面積是40平米,

預計6萬平方米,,按照地下一層有人防車庫的造價3000元/平方米計算,需要造價1億8千萬。

 

而如果是標桿房企進行優化,單車位面積能達到30平方米/輛,那么地下車庫面積為4.5萬平方米,造價

1億三千五百萬,一個車庫節省高達4500萬。每個車位節省3萬,單車位面積節省10平方米,對于房企來

說,一年省下幾個億或幾十億不是問題。

 

地下車庫結構復雜,建造環節多,成本與多個因素相關,如層高、覆土、墊層、設備房、出入口、柱網布

車排列等。地庫做好了能省錢,規劃不精細的地庫則會產生大量無效成本。現實建造中無效成本最容易發生

這些環節:

 

1、地下車庫前期規劃中 沒有爭取最大的地上停車數量和最優車位比

 

地下車庫建造成本高,地產行業的通識是能增加地上停車的數量就盡量增加,能建地下一層就盡量不建地下二層。


但是在前期規劃中,要做好這兩點需要規劃人員能夠讀懂當地政策,并和當地相關部門進行協調,爭取地上停車

數量,同時還要可以折算相關停車位,如非機動車位折算成車位、子母車位的折算量,在剛需項目中盡量把車

規劃到規定的最低數量,降低建造成本。

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                   ▲ 萬科一小區的地上停車,圖片來自萬科官網。


2、地下車庫輪廓線不規整,折角多

 

地下室要盡可能利用每一平的空間,提高停車效率。明源君翻看資料發現,地下室的輪廓線規整與否,對有效

利率用有極大影響。


如下圖所示,輪廓線折角多、不方正,會造成大量的無效面積,比如靠墻的車位和墻體間的空余空隙,就是

種浪費。不規整的邊緣角落無法有效規劃用途,也是無效面積,其次輪廓線折角多,過多折邊還會讓支護復雜,

增加支護成本。

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                                          ▲ 圖片來自POLY保利設計匯


3、設備房面積過大、擠占停車位

 

在車庫建造規范中,車庫要設置值班室、管理辦公室、控制室、休息室、儲藏室、衛生間等輔助用房,設備

房是地下車庫必不可少的部分。


前期規劃中,設備房要合理配置,不可面積過大,多出的部分便是無效面積,另一方面,設備房的位置選擇

要因地制宜,不可設置在能夠劃分車位的區域,根據萬科的資料顯示,設備房擠占停車位,補回相應的車位,

需要大約三倍的面積,無形中浪費了三倍的空間。


4、柱網及布車排列不合理 產生無效空間


柱網及布車排列是地下車庫最容易出現無效面積的地方,柱網過大,浪費車位面積,柱網過小,則用戶體驗

差。排列分布要緊湊密集,斜列式如果搭配不好,會形成很多不必要的無用面積,萬科有要求不布置成平行

或者斜列式的車位。


這一塊也是成本優化最有力的一部分,柱網和布車合理,能節省大量成本。

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       ▲ 平行式和斜列式停車。圖片截取自《車庫建筑設計規范》


5、層高控制不符合實際

 

地庫層高每增加0.1米,造價增加18元/㎡。建造規范中有各個車型的最小凈高,2米2凈高,層高在

3.7-3.8米最合理。明源君在這里要討論的是,現在層高可以不看最合理,而要看最合適。

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                        ▲ 圖片截取自《車庫建筑設計規范》


前文提到,剛需盤重實用,那么層高控制在成本最低限度的3.7-3.8米即可,不需要達到4米等高度,

而豪宅盤3.7-3.8米雖然合理,但是用戶體驗不佳,尤其是豪宅住戶豪車多,可能還會有房車等,因

而層高高一些更合適。

 

控制成本是為了提升價值,在注重產品力的今天,把成本的控制和用戶需求進行綁定,節省的成本

才能說是有效成本,如果光為了節省成本傷害了用戶體驗,那么短期看成本是降了,長期看卻會影

自身品牌品質,得不償失。

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地下車庫的優化套路很多,但不一定標桿房企的做法就會適合所有房企。比如一間標桿房企特別自信,

說他們的項目很有辨識度,別人學不到精髓。明源君認為,標桿房企在優化過程中,把優化方向和項

目定位緊緊結合,多方位考量用戶需求,才能形成地下車庫優化的獨門秘籍。因此今天明源君要從優

化和項目定位結合的角度,解讀標桿房企的優化方法,希望可以給大家一個啟發。

 

1、總圖規劃階段 爭取與項目配套的車位比

 

不同城市對小區車位比的規定不同,不少地產人在前期時,機械適應規定,實際上,規定是通用的,

不同項目其實可以有不同的解讀,也要有不同的配套,這樣既能降低成本,也能合法突破規范。

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                                       ▲ 圖為杭州推出的機動車停車位配建標準實施細則。

 

車位比在現實中是可以和當地規劃局協商的,房企從規劃階段介入,能爭取到最優車位比。明源君知道

這樣一個例子,A城規定小區車位比是1.2輛/戶,B房企的項目定位是首次置業的小戶型小區,客戶年

群體居多,B房企于是和規劃局溝通,車位比1.2輛/戶不符合當前小區的配置,最后爭取到了1輛/100平

米的車位比,節省了近三千萬成本。

 

這個案例給地產人的經驗是,地下車庫不能是單純的附屬品,在規劃前期就必須要有精準的定位,成本

前置,同時規劃人員要合理解讀當地規定,尋求最優方案,比如B房企還曾操盤某個改善型大戶型小區,

當時按照1.0輛/100平方米戶配置,B房企爭取到了1.0輛/戶,符合小區用戶用車水平,也降低了數千萬的成本。

 

另一方面,前期規劃中,能建半地下室或者地下室只建一層最好。中海這樣規定:在條件允許的情況下,

應盡可能設計成半地下室形式。

 

2、平面規劃時,柱網排布用最經濟和最優選擇相配合

 

柱網設計是地下車庫設計中最復雜的一環,也是最能省成本的一環。從柱網大小、到車輛排布,業內進行了多番嘗試。

 

?  經濟柱網7.6mx8.1m  最佳柱網8.1mx8.1m

 

在無效成本中,我們討論了排布方式最好用戶垂直式,不用平行式或者斜列式。因為經過測算,垂直

停車占用的面積最小,車位面積是2.4mx5.3m。

 

近幾年大小柱網的使用也有很多討論,一般來說大柱網規則7.8x(7.9+7.8) m;大小柱網 7.8x(6.1+4.8)m;

小柱網 5.4x(6.1+4.8)m。

 

柱網的設計,一要考慮停車效率,二要考慮用戶體驗。

 

小柱網的設計使得柱網加密、柱截面減小,車庫層高降低、埋深減小,同時底板減薄,在無梁樓蓋情況下,

小柱網在降低成本上更為顯著,舒適性較低,觀感上不夠通透。

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             ▲ 小柱網停車示意圖及參數

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         ▲ 圖為小柱網,下圖為大柱網,在空間視覺上,大柱網視野更好。圖片來源于POLY保利設計匯

 

綜合標桿房企的應用數據,橫向三個車位置,最經濟柱網規格是7.6x8.1m,每個車位面積約是20.52平米;

要使用戶體驗感增加,將經濟柱網規格進行擴大,達到8.1mx8.1m,是理論上的最佳柱網規則。

 

在實際建造中,考慮防火墻等因素,參數可以相應調整,比如8.05mx8.05m也是一個相對舒適的柱網尺寸。


 設置一定比例的大車位

 

實際運用中,地下車庫的柱網設計不能僵硬套用最經柱網的套路,更要考慮和樓盤的情況相符合,比如SUV

等大型車系越來越受歡迎,車庫全是小柱網,大型車用戶勢必會產生車位過窄、車輛容易剮蹭等問題。


設置一定比例的大車位,可以滿足不同車系用戶的需求,一般而言,非豪宅樓盤大車位比例在10%—15%左右即可。

 

大車位的車位面積可從2.4mx5.3m擴至2.7x5.3m,柱網可擴至8mx8.1m,同時大車位盡量沿著車庫外沿設置。

 

豪宅是最有大車位發言權的,如金力紫御華府最大車位為長7.8米、寬3.5米,層高4.6米,可容5輛悍馬。

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                                   圖9:圖片來源于北京金力控股集團有限公司

 

不過在這里提醒,非豪宅樓盤層高在3.7-3.8M最為合理,車庫設置大車位時,注意柱網的尺寸不能超過8.2m,

不然層高等會受影響。

 

?  合理配置子母車位增加停車數

 

地下車庫的形狀要求是盡量方正,不要有折角。在實際操作中,遇到一些車位空間不太規整,無法停放兩輛車,

則可以考慮設置為子母車位,這樣可以把空間完全利用起來,一些城市規定子母車位算1.5個車位,把原本的

效空間合理利用,增加停車數,也是優化成本的一個方法。

 

3、設備用房盡量利用低效停車空間

 

設備用房的不合理選址往往會造成大量無效成本,明源君綜合標桿房企的做法來看,一大原則是設備用房不能占

停車空間,具體做法是:


?  設備用房的面積按照相關規定,達到最低標準即可,不需要增大無用面積。


?  設備用房盡量利用低效停車空間,比如塔樓等。避免占用車位。


以保利地產為例,原設計設備用房未完全利用塔樓空間,造成了車位浪費,優化后,補回了5個車位。

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                                                              ▲ 圖片來源于保利地產

 

?  設備用房層高不夠時,不能增加地下室層高,萬科是這樣進行處理:采用局部地面下沉的方式彌補層高不夠的缺陷。

 

?  萬達在設備用房上,在滿足規范的前提下,盡量合用機房等設備用房,如6個防火區可設置一個配電室等。

 

4、地下車庫豎向優化關注層高和覆土厚度

 

前文提到的優化大致是平面上的優化,而豎向優化上,包括層高、覆土厚度等。


層高在上文已說過,非豪宅樓盤的地下車庫層高在3.7-3.8m即可,可以滿足大部分車型,不需要過高的層高,

增添成本。中海在建造地下車庫時,規定全地下車庫設計,減少地庫埋深,并且盡量降低地下室層高。

 

覆土厚度過大,會造成地下室結構造價升高,一般來說覆土每增加0.3米,造價增加30元/㎡,另一個方面,覆

土厚度大,對綠化景觀比較好。


通常來講,覆土厚度在1-1.2m之間最具有經濟性。但個別城市會有規定,比如杭州規定覆土厚度1.5m,房企

必須按照規定執行,綠城在杭州的項目覆土厚度控制在規定線左右。

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                                                           ▲ 圖片來自于綠城官網

 

5、剛需地下車庫優化同時還能增加美觀度,在排管布線、采光、地坪上可以這樣做

 

優化既可以節省成本,也可以增加項目的美觀度,提升用戶的滿意度。在排管布線、采光、地坪選擇等方面,可以

學習標桿房企的做法。

 

 排管布線整潔有序

 

相信不少人和明源君有同樣的體驗,從地面進入車庫取車,觸目所及的是灰暗的地庫燈光,抬頭看是亂糟糟的管道,

給人非常壓抑的感覺。


排管布線講究科學,也要講究美觀。保利地產是這樣做的,利用BIM軟件優化設備管線排布,達到整潔有序的標準,

同時在主車道上,為了優化用戶體驗,保利將管道向上收取,用戶視野范圍內凈層高更高,更加舒適。

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                        ▲ 圖為保利地產優化后的管道排線,視野更開闊。圖片來源于保利地產

 

?  地下車庫可利用天然采光


采光也是地下車庫的重要環節,旭輝在剛需項目中,地庫有大堂,引用的是自然光,它的做法是通過光纖引過自然光,

讓用戶光感體驗更優質。圖片左側的即是位于地面的導光筒。

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                                                                  ▲ 圖片來源于旭輝官網

 

?  地下車庫選擇美觀的地坪材料

 

地下車庫的地坪需要具有耐磨、耐水耐油抗滲透、抗沖擊、使用壽命長的特點,盡量避免出現起塵、起砂、脫落的現象。

目前通用的材料有混凝土地地面、環氧地面、耐磨地面、水磨石地面、混凝土密封固化劑,金剛砂耐磨地坪等,各有特點。


不少房企在產品研發過程中,在地坪新材料也進行了投入。比如萬科進行高精混凝土地坪研發,高精混凝土地面貼磚,

可以采用瓷磚膠薄貼,也可以直接鋪木地板,車庫高精地坪解決傳統混凝土地坪強度低、起砂等問題,使用在車庫內更具有裝飾性。

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             ▲ 深圳萬科研發的高精混凝土地坪,圖片來源于萬科官網

 

?  為地下車庫粉刷色彩


通常在商場的大型車庫中,會用顏色區分停車區域。住宅項目中,也可引用該做法,明源君認為,住宅的地下車庫粉刷

顏色要與項目的定位相符合,比如年輕人多的小戶型社區,色彩要活潑多彩,越炫酷越好,而大型改善樓盤,則可采

雅致的顏色,增添格調。

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                                       ▲ 圖片來源于保利地產

 

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成本的優化不單單是節省成本,更要在優化過程中,提升項目的價值,達成節本又增效的作用。地下車庫屬于用戶感知度

比較高的區域,以前往往容易被忽視,而標桿房企獨特的地庫優化方法,正是站在全項目的視野,既省了成本,又盡量滿

足用戶需求,讓優化成了提升價值的重要手段。


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