案例詳情
項目名稱: 上海虹橋綠谷廣場
開發商: 上海藍玨酒店管理有限公司
案例類別: 城市綜合體
服務內容: 策劃顧問

項目基本信息:

        本項目位于上海大虹橋商務區核心區,距離虹橋樞紐中心(虹橋高鐵站、虹橋機場)僅一步之遙,由申虹集團旗下上海虹橋商務投資置業有限公司攜手上海地產(集團)有限公司組成的眾合地產共同開發。項目占地面積4.4萬㎡,總建筑面積25萬㎡,整體定位為以寫字樓為驅動的商業綜合體,共規劃6棟寫字樓與約3萬㎡生態雙峽谷商業。

        目前6棟寫字樓全部投入運營,整體出租率達到60%,我司重點就地下1-2層,3萬余㎡商業提出發展思路。


項目需要解決的核心問題:

            1、500米范圍內,商業競爭激烈,且自身無非為商業提供相當的客戶基數;

            2、北谷商業進深長達40米,經營環境差(通風、采光差),人員可達性差 。


解決問題的核心操作思路:

            1、關于如何提升商業競爭力,重點在幾個方面著手

            其一,業態契合:項目500米范圍內聚集了龍湖天街、虹橋天地、萬科中心等近40萬㎡商業中心,且本項目偏于核心圈邊緣地帶。在業態規劃上,遵循兩個原則,基于項目區域以及項目特性(商務聚集區)滿足商務需求的原則,區別于現有2大主力商業的差異化規劃,項目引進能自帶消費群體的商業業態,重點解決日常18:00-21:00(辦公群體下班),以及周末(辦公群體休假)客流問題,比如:生態藝術主題酒店、白領餐廳、創意工作室、健身會所、時尚餐飲、輕餐以及創意零售(小部分)。

            其二,人流誘導——項目商業由寫字樓圍合而成,商業識別性較弱,對項目以外群體來說極易理解成為中心花園,因此在地面1層重點以“創藝立招”、廣告包裝等形式提高商業可識別性,下沉步梯包裝與谷底情景主題包裝實現動線引導。

            其三,情景主題包裝,圍繞兩條線實現,其一以精品主題酒店為核心打造生態藝術主題酒店,其二打造一條上海城市獨有的文化長廊,兩大主題包裝打造項目IP。

            2、動線優化,業態布局

            項目北面進深30-40米全暗房,對商業壓破壞力極大,在收益最大化的前提下,通過酒店業態吃掉進深過深部分,采光通風問題可以通過“菱鏡技術”為客房經營區提供自然光源,其二進深過深部分更多規劃類似于“大食代”一類的員工餐廳、以及創意工作室。實現商業空間合理布局規劃。 


項目整體評價:

         虹橋綠谷項目面對大環境極為利好,但是交通環境和商業建筑形態等因素給商業發展提出更高要求,本項目重點在動線優化和重點業態布局兩個思路上,解決項目硬傷,降低商業運營風險,同時也有效保障投資收益。


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